谁能活下来？啃完10家龙头房企财报，我有了答案
房地产还有未来吗？
这是所有今年参加房企业绩会的人，最想知道的事。
无他，去年的房地产市场，实在是太惨烈。
行业内最早提出“活下去”的老大哥万科，在财报中给出了总结：
2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们的预计。
全年商品房市场出现了有统计数据以来最大跌幅。
行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。
大量房企资金链断裂，并冲击上下游。
市场预期降至冰点。
短短几句话，概括了房企们生不如死的这一年。
也因此，在历经艰险熬过至暗时刻之后，人们更想知道：
危险是否已经远离？行业还有未来吗？谁能够笑到最后？
为了回答这个问题，猫姐读完了十家具有代表性的龙头房企的财报，听完了他们的每一场业绩会，终于有了答案！
来，先关注，再了解！
而过去一年，房企的处境有多艰难，同样在财报中得到了最直观的体现。
看，这是10家已发财报的龙头房企过去一年的销售表现。
清一色的下跌，差别只在于跌得多一点还是少一点。
最多的融创跌幅超过七成，最少的华润也接近5个点。
这是来自销售端传递的寒意，宣告房地产量价齐涨的时代，正式终结。
房子不好卖，房企的营收和利润也开始承压。
2022年，除了万科、龙湖、招商等少数几家有经营类业务可以平衡报表的房企，几乎所有对住宅开发过于依赖的房企，营收都是下降。
更惨的是利润。
降价促销、减值计提叠加美元升值带来的汇兑损失，房企的利润几乎全部都出现了下滑。
销售表现彪悍如保利、华润等“国字头”，营收和利润都出现了下滑，腹背受敌的民营房企就更不用看了。
除了龙湖凭借原先高毛利的优势勉强守住，新城，净利下降近九成；融创更惨烈，直接亏掉了299亿。
都说了解过去，才能预知未来。
去年房地产市场如此惨烈，首先要做的，便是总结与反思。
今年，几乎所有房企在反思这一轮危机时，都共同提到了一点：
行业下滑的幅度和广度，远超预期。
2022年行业的下滑有多严重？
行业的整体规模，从2021年的18.19万亿，跌到只剩13.33万亿。
一年时间，跌掉5万亿。
前两天，在融创的境外债重组说明会上，孙宏斌和投资人掏了心窝子——道歉并反思了融创危机爆发的两大原因。
一是降负债不够坚决。
二是投资过于乐观和激进。
如果融创能够在三道红线推出之时，就紧踩刹车降杠杆；
如果融创能够控制住对规模的疯狂渴求，那么，事情不至此。
当然，老孙不是神，无法准确预知未来，但缺乏对风险足够的敬畏心，是肯定的。
安全垫不够厚，所以没能经受住考验。
这是市场对于企业缺乏风险敬畏心，作出的残酷惩罚。
同为龙头房企，碧桂园是这一轮危机中，算是唯一经受住考验的TOP5民营房企。
今天回过头来看，碧桂园，做对了什么？！
第一，降负债无比之坚决。
从2020年开始，连续三年，碧桂园的总借款和负债率一路都在下降。
截至2022年末，碧桂园的总借款，已经降到了2713亿。
比三年前，足足少了983亿，近千亿的负债降速。
2022年销售规模行业第一的碧桂园，借贷总额在行业中只排第四。
同时，剔除合同负债及其相关待转销税款的资产负债率降到了69.4%，净负债率更是降到了40%。
这样的负债水平，就算比起“国字头”来也是毫不逊色的。
民企没有好爹，所以要把安全垫，做到最厚。
第二，不惜一切代价保现金流。
2022年，碧桂园的毛利率跌到只剩7.64%，净利润更是首度亏损，这既是市场承压下的无奈之举，也是企业的主动选择：
降价，牺牲利润，保现金流，力保安全。
看看昨天碧桂园财报发布后，资本市场的反应：
碧桂园的股价，涨了5个多点。
这既是对碧桂园安全上岸的确认，也是对碧桂园去年的执行战略和取得业绩的肯定。
毕竟，活下去，才是最重要的。
当然，无论是成绩，还是反思，都已经属于过去。
更重要的是，接下来怎么走？
政策层面上，房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。
在此基础上，已经达成的比较统一的认知是：房地产依然存在并将继续存在，但规模可能会保持在12万亿左右。
这是一个什么概念？
前年，房地产的规模是18万亿；
去年，是13.3万亿；
回到12万亿的规模，意味着今明两年，房地产的规模将基本持平，或者略有下跌。
面对这样一个政策基本明朗且趋于稳定的市场，未来，行业比拼的将是：
更加稳健的经营、更强大的产品力和成本力，以及对于第二增长曲线的挖掘。
国字头房企可以既要又要还要，民企的重点只有一个：
安全！安全！安全！
毕竟，活下去，才能活得好。
而哪些房企能够比较好的活下去，猫姐认为，三道红线，依然是一个相对靠谱的指标。
审核标准就一个：能做到和央企、国企差不多水平，就算过关。
而在寻找第二增长曲线方面，我们看到，龙头房企早就已经在行动。
万科提出围绕存量资产提效升级，致力于为以片区为单元的城市更新提供用途提升、功能再造和混合利用等多业态综合解决方案。
“任何单项能力都不足以赢得未来，需要的是全能和均好。”
碧桂园提出，凭借强大的产品力、成本控制力和全链条综合服务力，大力发展代管代建的轻资产业务，并继续发力智能智造和科技建造，为碧桂园未来的长期发展蓄力。
龙湖则提出，对地产航道进行重构，变成‘1+2+2‘模式，即一个开发航道，两个运营航道（商业+长租）、两个服务航道（物业服务+智慧营造）。”
任何行业都是一样的，上行期，坐在风口上，猪都会飞；
只有到了下行期，市场规模压缩，进入买方市场，才更见功力。
很有意思的一点是，2022年既是房地产新发展阶段的开启，也是地产初代大佬集中交班的一年。
从碧桂园的创始人杨国强，到龙湖创始人吴亚军，再到前几年万宝之争中退下来的王石。
初代地产大佬的谢幕，意味着一个时代的落幕。
同时，也是一个新时代的开启。
一代人有一代人的使命。
对于接班的杨惠妍、陈序平他们来说，一切才刚刚开始。
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